Покупка недвижимости в Милане процедура

Процедура покупки недвижимости в Милане

Закон в Италии тщательно следит за юридической чистотой сделок с недвижимостью, поэтому иностранному покупателю можно быть уверенным в максимальной прозрачности процедуры. 

В Италии не предусмотрены какие-либо ограничения на покупку недвижимости иностранными гражданами, будь то физическое или юридическое лицо. Единственное исключение – запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

С чего начать? С поиска объекта недвижимости в Милане.

  • Далее, приезд и осмотр заранее выбранных объектов. Сделать выбор и принять окончательного решения о приобретении недвижимости в Милане.
  • Получить индивидуальный налоговый номер (codice fiscale) в Милане.
  • Открыть счет в итальянском банке в Милане, на который будет переводится необходимая сумма с личного российского счета и для последующих расчетов.
    Оплату в Италии принято производить чеками. Данные финансовые документы выписывает банк, где открыт счет. Ими покупатель оплачивает сделку.
  • Далее, резервирование объекта недвижимости.

После того как объект выбран, покупатель должен заявить о своем намерении приобрести данную недвижимость.
Для этого подписывается документ.

Неотменяемое предложение о покупке Proposta di acquisto

В нем указываются все основные условия сделки, в том числе этапы оплаты.

Одновременно с этим вносится депозит на имя продавца. Как правило, это 5–10% от стоимости недвижимости. Депозит будет передан продавцу только в том случае, если он также подпишет неотменяемое предложение.

Возможны и такие варианты оплаты, как перевод денег на счет продавца (или его агента) либо передача наличных (чека) в офисе агентства.

Если после подписания неотменяемого предложения какая-либо из сторон откажется от дальнейшей сделки, это влечет для нее материальную ответственность. Когда отказывается продавец, то он выплачивает покупателю депозит в двойном размере. И если от сделки отказывается покупатель, то он теряет сумму внесенного ранее депозита.

Предварительный договор

Далее, следующий шаг – составление предварительного договора (Compromesso di vendita). Договор заверяется нотариусом. На этом этапе покупатель вносит задаток 10–30% от стоимости недвижимости.

Теперь нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несет перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.

Важно иметь в виду, что заключение предварительного договора не является обязательным, если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно.

Обычно предварительный договор заключается, если сделка растянута во времени, или суммы достаточно большие, или на этом настаивает продавец или покупатель.

После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе сделки покупатель оплачивает услуги агентства недвижимости. По законам Италии, размер составляет 2-5 % + IVA.

Заключение договора купли-продажи

Далее, основной договор купли-продажи – купчая (Contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в непонимании всех его пунктов.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги и гонорар нотариуса чеками с итальянского счета. Только после этого подписание купчей будет возможно.
Для покупателей, не владеющих итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем:

  • На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли продажи составляется на двух языках.
  • Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.
    На данном этапе сделки покупатель полностью оплачивает стоимость недвижимости покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Сопутствующие расходы

  • Покупка у частного лица первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии:
    Imposta di Registo (Налог Реестра) – 2 %
    Imposta Ipotecaria e Catastale = € 50 + € 50
  • Покупка у организации первого дома для резидентов Италии:
    Налог Реестра (Imposta di Registo) = € 200
    Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 + € 200
    НДС (IVA) – 4 %
  • Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
    Налог Реестра (Imposta di Registo) – 9 %
    Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) – € 50 + € 50
  • У организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии:
    Налог Реестра (Imposta di Registo) = € 200
    Кадастровый и ипотечный налог (Imposta Ipotecaria e Catastale) = € 200 + € 200
    НДС (IVA) – 10 %
    Гонорар нотариуса: от € 1500
    Подключение коммуникаций (для первичной недвижимости): от € 1500.

Государственная регистрация сделки

Сразу же по подписании основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передает всю информацию в соответствующие государственные органы – кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.

Регистрация права собственности занимает от пяти дней до двух месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр.

Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами. Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдает сертификат о проведенной сделке.
После обновления нотариусом данных кадастра, новый владелец может получить кадастровую выписку, которую можно купить – она доступна всем.

Содержание недвижимости

Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,04-0,07 % от кадастровой стоимости объекта и рассчитывается для каждого объекта индивидуально в зависимости от статуса территории, на которой он находится.

Например, в Милане он составляет 0,05 %. Данный налог рассчитывают и назначают местные муниципалитеты.
Сумма коммунальных платежей за квартиру в кондоминиуме может находиться в диапазоне от € 200 до € 5 тыс. в год, за виллу — от € 1,2 тыс. до € 6 тыс. в год. Размер платежей зависит от местоположения и качества дома. Наличие собственной территории, бассейна, консьержа значительно увеличивает сумму платежей, поскольку все расходы по обслуживанию здания делятся на всех собственников.

Сдача в аренду недвижимости

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, то учитывайте, что 40 % от вашего дохода с аренды нужно будет выплачивать государству в качестве подоходного налога.
Если у вас нет возможности или желания делать все это самостоятельно, то есть смысл обратиться за помощью к профессионалам.

Управляющих компаний в Италии практически не существует. Обслуживанием объектов недвижимости как правило занимаются агентства недвижимости. Чаще всего такое постпродажное сопровождение входит в услуги той компании, которая продает вам недвижимость. То есть присматривать за ней будут те, кто помог вам ее приобрести.
Постпродажным сопровождением, например, виллы может заниматься практически любая риэлторская компания.
Доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в зависимости от района страны 3,2-6,1 %.

Продажа недвижимости

Согласно итальянскому законодательству владелец недвижимости является ее полноправным собственником и может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе и продавать. Вы можете как самостоятельно найти покупателя, так и воспользоваться услугами местного агентства по недвижимости. Следует помнить, что сделка обязательно подлежит нотариальному заверению.
Расходы при этом следующие.

Если недвижимость продается через агентство, то его услуги (комиссионные) в размере 2-5 % + IVA оплачивает продавец. Когда недвижимость продает нерезидент страны, то он платит налог plusvalenza в размере 20-45 % от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.
В случаях когда продавец — резидент страны, налог рассчитывается следующим образом:

  • Если резидент покупал недвижимость в качестве первого жилья и продает ее до истечения пяти лет со дня покупки, то, приобретая в течение года другое жилье, он не платит никаких налогов.
  • Когда другая недвижимость не приобретается, то резидент платит государству 7 % от кадастровой стоимости объекта.
  • И если недвижимость продается после пяти лет со дня покупки или данный объект уже не является первым жильем, то продавец платит налог на прирост капитала (plusvalenza) в размере 20-45 % от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и продаже.