Оплата покупки недвижимости

Обычная процедура оплаты покупки недвижимости в Милане через итальянский банк

Обычная процедура оплаты приобретаемой в Милане недвижимости заключается в том, что вы открываете счет в каком-либо итальянском банке. И затем переводите на него денежные средства со своего российского счета.
Ограничений по сумме перевода на свой собственный зарубежный счет, а также на счет супруга или ближайших родственников российское законодательство не предусматривает. См. п.17 статьи 9 ФЗ №173 «О валютном регулировании и валютном контроле».
Иные физические лица могут перевести на ваш счет не более 5.000 долларов в день.

Далее, приехав в Милан, используя переведенные на ваш итальянский счет средства. Вы выписываете банковский чек на имя продавца. И передаете ему этот чек в момент подписания нотариального акта.

Оплата покупки недвижимости в Милане без открытия счета в итальянском банке

В связи с тем что с 2015 года у россиян возникла обязанность не только декларировать в налоговой инспекции наличие зарубежного счета, но и ежегодно предоставлять в налоговую инспекцию сведения о движениях денежных средств на счете. У покупателей зарубежной недвижимости возникает вопрос, можно ли приобрести недвижимость за рубежом, в частности в Италии, не открывая счета в итальянском банке.

Такая схема покупки существует. Но она ни в коем случае не связана с оплатой приобретаемой недвижимости наличными, что является нарушением уже итальянского законодательства.

Оплата недвижимости в любом случае происходит чеком

Который вы должны выписать в итальянском банке на имя продавца. Источником средств для выписки чека могут быть не только деньги на вашем счете в итальянском банке (который, предположим, вы не хотите открывать). Но и наличные деньги, внесенные в кассу итальянского банка непосредственно в момент выписки чека.
Вы просто передаете кассиру-операционисту необходимую сумму наличным и просите выписать чек на имя продавца. А также на имя нотариуса (гонорар и налог на покупку) и на имя агентства недвижимости (комиссионные).
Однако, необходимо заметить, что лишь некоторые итальянские банки готовы принять наличные по такой схеме…

При этом есть один важный момент.

Вы должны будете в случае вопросов сотрудников банка подтвердить законность обладания на территории Италии вносимой суммой наличных.
При этом в момент внесения наличных у вас могут и не попросить никаких подтверждающих документов, но вопросы могут задать потом.
Поэтому документы, подтверждающие законность ввоза денежных средств на территорию Италии и (или) Евросоюза, нужно иметь и хранить.

Оплата покупки недвижимости в Милане вариант 3

Можно провезти сумму, необходимую для покупки квартиры в Италии на российской банковской карточке. И снять ее в итальянском банкомате, обязательно сохранив при этом чеки из банкомата. Ограничений на ввоз и вывоз денежных средств на картах нет никаких.

Оплата покупки недвижимости в Милане вариант 4

Теоретически, без открытия счета в итальянском банке, вы можете перевести деньги со своего счета в России на счет продавца в Италии или на счет агентства недвижимости. Некоторые агентства недвижимости в Милане предлагают именно такую схему покупки.
При этом для российского банка достаточным основанием для перевода денег будет «Предложение на покупку», подписываемое в момент внесения задатка. В котором будет указан соответствующий механизм расчетов, или предварительное соглашение о покупке, подписанное с агентством и продавцом и нотариусом.

Однако, все эти способы оплаты в должной мере не гарантируют ваши права и не так надежны, как оплата чеком. Поскольку, все-таки, все эти способы оплаты недвижимости являются предоплатой. И деньги вы отдаете до подписания нотариального акта. То есть, до перехода права собственности.
Конечно, никто в этом случае не будет планировать совершить обман. Но ситуации бывают разные, со всеми участниками сделки теоретически что-то может случиться. Поэтому, зачем делать предоплату, когда в Италии существует абсолютно надежный способ расчетов — банковским чеком при нотариусе в момент подписания нотариального акта, фактически оплата в момент перехода права собственности.

Оплата покупки недвижимости в Милане вариант 5

Также существует и способ оплаты сделки по приобретению недвижимости в Италии после ее подписания. То есть, сначала подписывается нотариальный акт, в котором указывается, что оплата будет произведена в течение нескольких дней после подписания. При этом в случае неоплаты сделка аннулируется и нотариус ее не регистрирует.
Таким образом, после нотариальной сделки вы можете перевести деньги собственнику через интернет-банк со своего российского счета. Или, вернувшись в Россию, сделать перевод в своем банке.
Но не факт, что такой способ оплаты понравится продавцу. Вроде бы он ничем не рискует, но не каждому это объяснишь…

Оплата покупки недвижимости в Милане вариант 6

Существует еще один очень надежный способ оплаты сделки по покупке недвижимости в Италии.
Это перевод средств перед сделкой со своего российского счета на специальный депозитный счет нотариуса.
После подписания договора купли-продажи у нотариуса, нотариус переведет эти средства на счет продавца.
Нотариус не имеет права произвольно распоряжаться этими полученными на депозитный счет средствами. Нотариус может либо перевести деньги на счет продавца после сделки или вернуть вам, если сделка по каким-либо причинам не состоится.
Новый закон № 124/2017 предусматривает, что с 29 августа 2017 года нотариусы обязаны открывать депозитные счетах в банках, чтобы предоставить покупателям недвижимости в Италии возможность оплаты сделки через депозитный счет нотариуса.

Отмечается, что покупатель по своему желанию имеет право выбрать способ оплаты покупки недвижимости.
И ни агентство недвижимости, ни нотариус не имеют права отказать в выборе способа оплаты.

Решение остается за вами.
Но оптимальная рекомендация по расчету за приобретаемую недвижимость в Италии — либо банковский чек в момент подписания нотариального акта,
либо через депозитный счет нотариуса.
Настоятельно рекомендуется избегать всех других способов оплаты!